Temat klas energetycznych budynków budzi w ostatnim czasie ogromne emocje, stając się paliwem dla wielu teorii spiskowych i gorących dyskusji przy rodzinnym stole. Z jednej strony słyszymy o konieczności ratowania planety i oszczędnościach, z drugiej o „podatku od posiadania domu” i kolejnych biurokratycznych kłodach rzucanych pod nogi właścicieli nieruchomości. Aby zrozumieć, o co w tym wszystkim chodzi, musimy oddzielić fakty od mitów i przyjrzeć się unijnym dyrektywom oraz polskim przepisom, które już teraz zmieniają rynek nieruchomości.

Czy świadectwa energetyczne to tylko maszynka do zarabiania pieniędzy

Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości (co w Polsce stało się faktem w kwietniu 2023 roku) naturalnie stworzyło nowy rynek usług. Firmy audytorskie i certyfikowani specjaliści przeżywają oblężenie, a ceny za sporządzenie dokumentu wahają się od kilkuset do nawet ponad tysiąca złotych. Czy to jedynie sposób na wyciągnięcie pieniędzy?

Z punktu widzenia ustawodawcy, celem nie jest wzbogacenie firm, lecz transparentność. Podobnie jak kupując lodówkę, chcemy wiedzieć, ile prądu zużyje, tak kupując dom, powinniśmy wiedzieć, czy zimą nie zbankrutujemy na ogrzewaniu. Świadectwo ma być narzędziem ochrony konsumenta. Jednak w praktyce proces ten bywa krytykowany za powierzchowność – wiele certyfikatów wystawianych jest „zdalnie” na podstawie przesłanych zdjęć i danych, co faktycznie może budzić wątpliwości co do ich realnej wartości merytorycznej dla właściciela.

Zakaz sprzedaży i wynajmu budynków o niskiej klasie – prawda czy fałsz

To jeden z najgorętszych punktów spornych. Wokół unijnej dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), zwanej dyrektywą budynkową, narosło wiele niedomówień. Obecnie w Polsce nie ma zakazu sprzedaży ani wynajmu nieruchomości o niskiej klasie energetycznej. Możesz sprzedać stary, nieocieplony dom, o ile posiadasz wspomniane świadectwo (nawet jeśli widnieje na nim najniższa klasa).

Jednak dyrektywa EPBD zakłada ambitne plany na przyszłość. Pierwotne projekty zakładały, że budynki o najgorszej klasie (G) będą musiały zostać poddane renowacji przed sprzedażą lub wynajmem. Ostateczna wersja przyjęta przez Parlament Europejski jest jednak łagodniejsza i daje państwom członkowskim większą swobodę. Zamiast odgórnego zakazu dla jednostek, kraje mają skupić się na ogólnej redukcji zużycia energii w całym zasobie budowlanym. Nie zmienia to faktu, że w perspektywie 2030 i 2040 roku budynki o bardzo niskiej efektywności mogą stać się „nieruchomościami drugiej kategorii”, które trudniej będzie sfinansować kredytem hipotecznym lub których wartość rynkowa drastycznie spadnie.

Nowe budynki a najwyższa klasa energetyczna

Częstym pytaniem jest to, czy każdy nowy dom musi mieć klasę A lub A+. Odpowiedź brzmi: niekoniecznie, ale normy są bardzo surowe. W Polsce od 2021 roku obowiązują warunki techniczne znane jako WT 2021. Każdy nowo powstający budynek musi spełniać rygorystyczne normy dotyczące zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (współczynnik EP).

Choć budynek nie musi od razu posiadać certyfikatu z literką „A”, to w praktyce standardy WT 2021 wymuszają stosowanie bardzo dobrej izolacji, nowoczesnych okien oraz – co najważniejsze – odnawialnych źródeł energii (np. pomp ciepła czy fotowoltaiki). Budynek spełniający dzisiejsze minima techniczne zazwyczaj plasuje się w wysokich przedziałach klas energetycznych (B lub A). Od 2028 roku wszystkie nowe budynki użyteczności publicznej, a od 2030 roku wszystkie nowe budynki mieszkalne, mają być obiektami zeroemisyjnymi.

Co warto wiedzieć o klasach energetycznych – ciekawostki i fakty

Warto spojrzeć na klasy energetyczne nie tylko przez pryzmat przepisów, ale też własnego portfela i komfortu. Oto kilka istotnych informacji:

• Wpływ na wartość nieruchomości: Badania z rynków zachodnich (np. z Holandii czy Niemiec) pokazują, że nieruchomości o wysokiej klasie energetycznej sprzedają się średnio o 5-10% drożej niż ich „energożerne” odpowiedniki o podobnym metrażu.
• Klasa energetyczna a zdrowie: Budynki o wysokiej klasie to zazwyczaj budynki z lepszą wentylacją (często mechaniczną z rekuperacją). Oznacza to mniejsze ryzyko występowania pleśni i grzybów oraz lepszą jakość powietrza, co bezpośrednio przekłada się na zdrowie mieszkańców.
• Paszport renowacji: Unia Europejska planuje wprowadzenie tzw. paszportów renowacji, które będą mapą drogową dla właścicieli starych domów, podpowiadającą, jakie kroki podjąć, by krok po kroku dojść do standardu zeroemisyjnego.
• Dotacje: Posiadanie niskiej klasy energetycznej wcale nie musi być wyrokiem. Obecnie programy takie jak „Czyste Powietrze” oferują ogromne dofinansowania właśnie dla tych budynków, które wymagają najwięcej pracy (tzw. głęboka termomodernizacja).

Podsumowując, choć system klas energetycznych generuje koszty i bywa postrzegany jako biurokratyczny ciężar, jest on elementem szerszej strategii odchodzenia od paliw kopalnych. Na ten moment nikt nie zabroni Ci mieszkać w „energetycznym wampirze”, ale rynek i rosnące koszty ogrzewania mogą sprawić, że utrzymanie takiej nieruchomości stanie się po prostu nieopłacalne.