Temat rosnących cen mieszkań to obecnie jeden z najgorętszych punktów zapalnych w polskiej debacie publicznej. Większość z nas widzi gołym okiem, że choć pensje rosną, to metraż, na który możemy sobie pozwolić, kurczy się z każdym rokiem. Często jednak w mediach głównego nurtu słyszymy uproszczone wyjaśnienia: winni są "chciwi deweloperzy", "spekulanci" albo ogólna inflacja. Rzadziej natomiast mówi się o systemowych przyczynach, które leżą po stronie państwa, a które realnie zniekształcają rynek.

Programy dopłat, czyli jak państwo "pomaga" windować ceny

Jednym z najsilniejszych czynników, który w ostatnich latach wpłynął na gwałtowne skoki cen, są rządowe programy wsparcia kredytobiorców, takie jak głośny "Bezpieczny Kredyt 2%". Choć intencje – przynajmniej oficjalnie – są dobre (ułatwienie zakupu pierwszego mieszkania), mechanizm ekonomiczny jest bezlitosny. W sytuacji, gdy podaż mieszkań jest ograniczona (buduje się za wolno w stosunku do potrzeb), nagłe wpompowanie w rynek taniego pieniądza powoduje gwałtowny wzrost popytu.

Kiedy tysiące ludzi nagle zyskuje zdolność kredytową i rusza na zakupy, sprzedający – zarówno deweloperzy, jak i osoby prywatne – natychmiast podnoszą ceny. Efekt jest taki, że korzyść z dopłaty zostaje niemal w całości "skonsumowana" przez wyższą cenę nieruchomości. W rezultacie osoby, które nie załapały się na program, są w jeszcze gorszej sytuacji niż wcześniej, a rynek zostaje trwale przebodźcowany. Dlaczego o tym mówi się rzadko? Ponieważ programy te są politycznie atrakcyjne – dają wyborcom poczucie, że "państwo coś robi", podczas gdy realne rozwiązanie problemu (np. uproszczenie procedur budowlanych) jest procesem długofalowym i mało medialnym.

Ustawa o ochronie lokatorów – kij, który ma dwa końce

Kolejnym tematem tabu jest wpływ obecnych przepisów o ochronie lokatorów na rynek najmu i sprzedaży. W Polsce prawo bardzo silnie chroni osobę zajmującą lokal, nawet jeśli przestaje ona płacić czynsz. Proces eksmisji jest długotrwały, kosztowny i obarczony wieloma wymogami (np. konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę, co w praktyce trwa latami).

Choć intencją ustawy jest ochrona najsłabszych przed bezdomnością, w praktyce tworzy ona ogromne ryzyko dla właścicieli mieszkań. To ryzyko jest wyceniane i przerzucane na uczciwych najemców w postaci wyższych stawek czynszu. Co więcej, wielu właścicieli, bojąc się problematycznych lokatorów, woli trzymać mieszkania puste, traktując je wyłącznie jako lokatę kapitału, zamiast wprowadzać je na rynek najmu. Mniejsza podaż mieszkań na wynajem to wyższe ceny, a wyższe ceny najmu to mniejsza zdolność do oszczędzania na własny wkład własny przez młodych ludzi. To zamknięte koło, o którym politycy boją się mówić, by nie zostać posądzonymi o "brak empatii".

Ciekawostka: Zjawisko "pustostanów inwestycyjnych"

W dużych miastach Polski szacuje się, że nawet kilkanaście procent mieszkań w nowych inwestycjach to tzw. pustostany inwestycyjne. Właściciele kupują je za gotówkę, by chronić kapitał przed inflacją, ale nie wynajmują ich właśnie z obawy przed trudnościami z ewentualnym odzyskaniem lokalu. Gdyby prawo lepiej balansowało interesy obu stron, te mieszkania mogłyby trafić na rynek, zwiększając podaż i stabilizując ceny.

Dlaczego te argumenty są pomijane w dyskusji?

Brak tych wątków w debacie publicznej wynika z kilku czynników. Po pierwsze, ekonomia rynkowa bywa skomplikowana i mało intuicyjna. Łatwiej jest wskazać palcem na "złego dewelopera" niż wytłumaczyć, jak nadmierna ochrona lokatora wpływa na wzrost raty kredytu przeciętnego Kowalskiego.

Po drugie, przyznanie, że państwowe programy dopłat szkodzą rynkowi, byłoby przyznaniem się do błędu przez kolejne ekipy rządzące. Strategia "dosypywania pieniędzy" jest najprostszą drogą do zdobycia poparcia, nawet jeśli długofalowo niszczy ona dostępność mieszkań dla młodych pokoleń.

Wzrost płac vs. ceny mieszkań – nierówna walka

Kiedy zestawimy wzrost wynagrodzeń z cenami nieruchomości, zobaczymy, że bez systemowych zmian w podaży i prawie, płace nigdy nie "dogonią" mieszkań. Jeśli każda podwyżka pensji będzie spotykać się z nowym programem dopłat, który podbije ceny o kolejne 15-20% w skali roku, dystans będzie się tylko zwiększał.

Rozwiązanie problemu mieszkaniowego wymagałoby odwagi w poruszeniu trudnych tematów:

• Zrewidowania programów popytowych na rzecz wsparcia podaży.
• Urealnienia przepisów o ochronie lokatorów, tak aby chroniły one potrzebujących, ale nie paraliżowały rynku najmu.
• Uproszczenia prawa budowlanego i odblokowania gruntów pod budowę.

Bez tych kroków, dyskusja o "niedoganianiu płac" pozostanie jedynie diagnozą objawów, a nie próbą wyleczenia samej choroby, która toczy rynek nieruchomości.