Wprowadzenie podatku katastralnego w miejsce obecnego podatku od nieruchomości to jeden z najgorętszych tematów w dyskusjach o polskim systemie fiskalnym. Obecnie płacimy od metra kwadratowego powierzchni, co sprawia, że właściciel starej kamienicy w centrum Warszawy i właściciel podobnej wielkości domu w małej miejscowości mogą płacić zbliżone kwoty, mimo gigantycznej różnicy w wartości ich majątku. Przejście na system ad valorem (od wartości) całkowicie zmieniłoby strukturę wpływów do budżetu.

Aby rzetelnie odpowiedzieć na pytanie o zmianę dochodów, musimy przeprowadzić symulację opartą na szacunkowych danych rynkowych, ponieważ w Polsce nie istnieje jeszcze pełny kataster (rejestr wartości rynkowej wszystkich nieruchomości).

Mechanizm obliczeniowy: jak policzyć nieuchwytne?

Aby oszacować zmianę dochodów, musimy przyjąć konkretne założenia dotyczące całkowitej wartości nieruchomości w Polsce. Ważne zastrzeżenie: Moja baza wiedzy nie zawiera dokładnych, aktualnych danych o rynkowej wartości każdego budynku w Polsce, ponieważ takie dane nie są gromadzone w jednym publicznym rejestrze. Możemy jednak operować na szacunkach ekspertów rynkowych i danych GUS.

Przyjmijmy dla celów analizy przybliżone wartości:

1. Nieruchomości mieszkalne: Łączna wartość szacowana jest na około 5–6 bilionów złotych.
2. Nieruchomości komercyjne: Łączna wartość szacowana jest na około 2–3 biliony złotych.

Krok 1: Obliczenie wpływów z nieruchomości mieszkalnych

Załóżmy, że 95% nieruchomości mieszkalnych mieści się w progu do 4,5 mln zł (stawka 0,12%), a pozostałe 5% to nieruchomości luksusowe opodatkowane stawką 0,20%.

• Baza niższa (95% z 5,5 bln zł = 5,225 bln zł): 5,225,000,000,000 zł × 0,0012 = 6,27 mld zł
• Baza wyższa (5% z 5,5 bln zł = 275 mld zł): 275,000,000,000 zł × 0,0020 = 0,55 mld zł
• Suma mieszkalne: ok. 6,82 mld zł.

Krok 2: Obliczenie wpływów z nieruchomości komercyjnych

Tutaj struktura jest inna – biurowce, galerie handlowe i magazyny często przekraczają próg 5,5 mln zł. Przyjmijmy podział 40% (do progu) i 60% (powyżej progu).

• Baza niższa (40% z 2,5 bln zł = 1 bln zł): 1,000,000,000,000 zł × 0,0016 = 1,6 mld zł
• Baza wyższa (60% z 2,5 bln zł = 1,5 bln zł): 1,500,000,000,000 zł × 0,0032 = 4,8 mld zł
• Suma komercyjne: ok. 6,4 mld zł.

Krok 3: Łączne wpływy z nowego podatku

Suma z obu sektorów to około 13,22 mld zł.

Dla porównania: obecne wpływy z podatku od nieruchomości (płaconego przez osoby fizyczne i prawne) wynoszą około 28–30 mld zł rocznie. Oznacza to, że przy tak niskich stawkach (0,12% – 0,32%), budżet publiczny mógłby zanotować spadek wpływów o ponad 50% w porównaniu do obecnego systemu opartego na powierzchni.

Obniżenie podatku od najmu o 6%

Kolejnym elementem układanki jest obniżenie podatku od najmu. Obecnie najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem 8,5% (do 100 tys. zł) i 12,5% (powyżej). Obniżenie go o 6 punktów procentowych (do odpowiednio 2,5% i 6,5%) drastycznie zmniejszyłoby wpływy z tego tytułu.

W 2023 roku wpływy z ryczałtu od najmu wyniosły kilka miliardów złotych. Redukcja stawki o ponad połowę oznaczałaby ubytek rzędu 1,5 – 2,5 mld zł w budżecie państwa.

Podział łupów: kto zyska, a kto straci?

Zgodnie z Twoim założeniem, podział środków wyglądałby następująco (przyjmując szacunkowe 13,22 mld zł z katastru):

1. Gminy (80%): 10,58 mld zł.
2. Powiaty (10%): 1,32 mld zł.
3. Budżet Państwa (9%): 1,19 mld zł.
4. Województwa (1%): 0,13 mld zł.

Analiza skutków:
Obecnie podatek od nieruchomości w 100% trafia do gmin. W Twoim modelu gminy otrzymują tylko 80% z kwoty, która i tak jest mniejsza od obecnych wpływów. Dla samorządów byłaby to katastrofa finansowa. Gminy straciłyby około 15–20 mld zł rocznie, co musiałoby zostać zrekompensowane z innych źródeł (np. zwiększonego udziału w PIT).

Ciekawostka: Dlaczego kataster budzi takie emocje?

Wprowadzenie podatku katastralnego jest często postrzegane jako narzędzie walki z "pustostanami inwestycyjnymi". Jednak w zaproponowanym przez Ciebie modelu stawki są na tyle niskie, że dla przeciętnego właściciela mieszkania o wartości 500 000 zł, roczny podatek wyniósłby 600 zł (0,12%). To kwota wyższa niż obecny podatek od nieruchomości (zazwyczaj ok. 100 zł dla mieszkania), ale wciąż niska w skali roku.

Prawdziwa rewolucja nastąpiłaby w przypadku gruntów i starych domów w prestiżowych lokalizacjach. Emeryt mieszkający w odziedziczonym domu na warszawskim Mokotowie, wartym 4 mln zł, musiałby zapłacić 4800 zł podatku rocznie, co mogłoby zmusić go do sprzedaży nieruchomości.

Podsumowanie matematyczne symulacji

Oto jak zmieniłyby się dochody (wartości przybliżone):

• Obecny stan: ok. 28–30 mld zł (całość dla gmin).
• Nowy system (Kataster): ok. 13,22 mld zł.
• Strata z tytułu obniżki podatku od najmu: ok. 2 mld zł.
• Bilans całkowity: Spadek dochodów sektora finansów publicznych o ok. 17–19 mld zł.

Wynik: Proponowane stawki (0,12% – 0,32%) są zbyt niskie, aby zrównoważyć likwidację obecnego podatku od nieruchomości, zwłaszcza przy oddaniu części wpływów powiatom, województwom i budżetowi państwa. Aby system był neutralny dla budżetu, stawki musiałyby być co najmniej dwukrotnie wyższe lub baza opodatkowania musiałaby obejmować znacznie szerszy wachlarz aktywów (np. infrastrukturę liniową, która dziś generuje ogromne wpływy dla gmin).

Dodatkowa informacja: Infrastruktura

Warto pamiętać, że obecny podatek od nieruchomości w dużej mierze pochodzi od budowli (np. rurociągi, linie energetyczne, wiatraki) – stawka wynosi tam 2% wartości. Jeśli likwidujemy podatek od nieruchomości i zastępujemy go katastrem tylko dla "nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych" (budynków), budżety gmin stracą wpływy z opodatkowania infrastruktury przemysłowej, co pogłębi deficyt.