Wprowadzenie podatku katastralnego to temat, który od lat budzi w Polsce ogromne emocje. Obecnie płacimy podatek od nieruchomości oparty na jej powierzchni (metrach kwadratowych), co sprawia, że właściciel starej kamienicy w centrum miasta może płacić tyle samo, co właściciel nowoczesnego apartamentu o tym samym metrażu, mimo kolosalnej różnicy w ich wartości rynkowej. Przejście na system katastralny, czyli oparty na wartości nieruchomości, całkowicie zmieniłoby strukturę wpływów do budżetu.

Poniżej przeanalizujemy, jak zaproponowane przez Ciebie stawki wpłynęłyby na finanse publiczne, opierając się na dostępnych danych szacunkowych dotyczących wartości polskiego rynku nieruchomości.

Jak obliczyć wpływy z nowego podatku? Krok po kroku

Aby oszacować zmianę dochodów, musimy najpierw określić bazę, czyli łączną wartość nieruchomości w Polsce. Należy zaznaczyć, że nie mogę tego precyzyjnie zweryfikować, ponieważ w Polsce nie istnieje jednolity i aktualny rejestr wartości wszystkich nieruchomości (właśnie to jest główną barierą wprowadzenia katastru). Możemy jednak posłużyć się szacunkami ekspertów i Narodowego Banku Polskiego.

Krok 1: Szacowanie wartości nieruchomości mieszkalnych

Według różnych szacunków (m.in. raportów NBP i analiz rynkowych), łączna wartość mieszkań i domów w Polsce oscyluje w granicach 5,5 – 6 bilionów złotych. Przyjmijmy dla uproszczenia bezpieczną wartość 5,5 biliona zł.

• Założenie: Większość nieruchomości mieszkalnych w Polsce nie przekracza wartości 5,5 mln zł (dotyczy to głównie domów jednorodzinnych i mieszkań). Przyjmijmy, że 95% wartości rynku mieści się w pierwszym progu (0,11%), a 5% w drugim (0,22%).
• Obliczenie dla I progu: 5,225 bln zł × 0,11% = 5,75 mld zł.
• Obliczenie dla II progu: 275 mld zł × 0,22% = 0,61 mld zł.
• Suma dla mieszkalnych: ok. 6,36 mld zł.

Krok 2: Szacowanie wartości nieruchomości komercyjnych

Rynek nieruchomości komercyjnych (biura, magazyny, galerie handlowe) jest wart około 1,2 – 1,5 biliona złotych.

• Założenie: Tutaj znacznie więcej obiektów wpada w drugi próg. Przyjmijmy podział 60% do 40%.
• Obliczenie dla I progu (0,15%): 900 mld zł × 0,15% = 1,35 mld zł.
• Obliczenie dla II progu (0,25%): 600 mld zł × 0,25% = 1,5 mld zł.
• Suma dla komercyjnych: ok. 2,85 mld zł.

Krok 3: Łączne wpływy z katastru

Suma z obu sektorów to około 9,21 miliarda złotych.

Porównanie z obecnym systemem

Obecnie wpływy z podatku od nieruchomości (opartego na powierzchni) wynoszą w Polsce około 33–35 miliardów złotych rocznie (dane za 2023/2024 rok). Całość tych środków trafia bezpośrednio do budżetów gmin.

Wniosek: Przy zaproponowanych przez Ciebie bardzo niskich stawkach (0,11% - 0,25%), wpływy do sektora finansów publicznych drastycznie by spadły – z ok. 34 mld zł do ok. 9,2 mld zł. Oznacza to lukę budżetową na poziomie około 25 miliardów złotych.

Podział wpływów według Twojego modelu

Przy założeniu, że uzyskujemy 9,21 mld zł z nowego podatku, podział środków wyglądałby następująco:

1. Gminy (72%): 6,63 mld zł (Obecnie mają ok. 34 mld zł, więc tracą aż 27 mld zł – to katastrofa dla lokalnych inwestycji).
2. Powiaty (16%): 1,47 mld zł (Zyskują nowe źródło dochodu).
3. Województwa (2%): 0,18 mld zł (Zyskują nowe źródło dochodu).
4. Budżet Państwa (10%): 0,92 mld zł.

Obniżenie podatku od najmu o 4%

Kolejnym elementem Twojej propozycji jest obniżenie podatku od najmu. Obecnie większość osób rozlicza się ryczałtem (8,5% do 100 tys. zł i 12,5% powyżej). Obniżka o 4 punkty procentowe oznaczałaby stawki odpowiednio 4,5% oraz 8,5%.

Wpływy z ryczałtu od najmu prywatnego to obecnie około 5–6 mld zł rocznie. Obniżenie stawki o blisko połowę (z 8,5 na 4,5) spowodowałoby spadek wpływów do budżetu państwa o kolejne 2–2,5 miliarda złotych.

Podsumowanie finansowe reformy

Łączny efekt dla budżetu (państwa i samorządów) byłby ujemny:

• Strata z likwidacji obecnego podatku od nieruchomości: -34 mld zł.
• Zysk z nowego podatku katastralnego: +9,2 mld zł.
• Strata z obniżenia podatku od najmu: -2,3 mld zł.
• Bilans całkowity: ok. 27,1 miliarda złotych na minusie.

Ciekawostka: Jak to robią inni?

W krajach, gdzie podatek katastralny funkcjonuje z powodzeniem (np. w USA czy niektórych krajach Europy Zachodniej), stawki są zazwyczaj znacznie wyższe niż te zaproponowane w Twoim modelu. Często oscylują one w granicach 0,5% do nawet 2% wartości nieruchomości rocznie. Przy Twoich stawkach (0,11%), podatek od mieszkania wartego 500 000 zł wyniósłby zaledwie 550 zł rocznie. Dla porównania, w systemie amerykańskim (np. w New Jersey), taki podatek mógłby wynieść nawet 10 000 zł rocznie!

Skutki społeczne i gospodarcze

Choć budżetowo taka reforma (przy tych konkretnych stawkach) byłaby trudna do udźwignięcia bez szukania oszczędności gdzie indziej, miałaby ona ciekawe skutki rynkowe:

1. Ożywienie rynku najmu: Niższy podatek od najmu mógłby zachęcić właścicieli do legalizacji wynajmu i obniżenia czynszów dla lokatorów.
2. Sprawiedliwość podatkowa: Właściciele luksusowych rezydencji płaciliby proporcjonalnie więcej niż właściciele skromnych mieszkań w blokach, co obecnie nie zawsze ma miejsce.
3. Problem samorządów: Gminy straciłyby swoje główne źródło dochodów własnych, co musiałoby zostać zrekompensowane przez państwo (np. większym udziałem w podatku PIT), aby uniknąć bankructwa wielu mniejszych miejscowości.

Wprowadzenie podatku katastralnego o tak niskich stawkach byłoby zatem formą ogromnej ulgi podatkowej dla właścicieli nieruchomości, ale wymagałoby całkowitego przemodelowania systemu finansowania samorządów w Polsce.