W świecie umów cywilnoprawnych, które regulują nasze codzienne życie, często spotykamy się z terminami brzmiącymi podobnie, ale mającymi zupełnie inne konsekwencje prawne i finansowe. Najem i użyczenie to dwa najpopularniejsze sposoby na legalne korzystanie z cudzej rzeczy. Chociaż w obu przypadkach chodzi o oddanie komuś przedmiotu do użytkowania, to różnica między nimi jest fundamentalna i sprowadza się do jednego kluczowego elementu.

Najem a użyczenie: sedno różnicy

Najważniejsza i podstawowa różnica między umową najmu a umową użyczenia to odpłatność.

Umowa najmu

Umowa najmu to zawsze umowa odpłatna.

• Definicja: Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
• Kluczowy element: Czynsz. Bez czynszu (opłaty za korzystanie) nie ma mowy o najmie. Czynsz może być ustalony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
• Strony: Wynajmujący i najemca.
• Regulacje: Kodeks cywilny (art. 659–692) oraz dodatkowe regulacje, np. ustawa o ochronie praw lokatorów (w przypadku najmu mieszkania).

Umowa użyczenia

Umowa użyczenia to z kolei umowa nieodpłatna.

• Definicja: Użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu do używania, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
• Kluczowy element: Brak opłaty za korzystanie. Biorący do używania nie płaci czynszu.
• Strony: Użyczający i biorący do używania.
• Regulacje: Kodeks cywilny (art. 710–719).

Co z opłatami? Pułapka użyczenia

Wiele osób mylnie zakłada, że skoro użyczenie jest bezpłatne, to biorący do używania nie ponosi żadnych kosztów. To nie do końca prawda.

Choć biorący do używania nie płaci czynszu, to jednak musi ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy.

Przykład praktyczny:
Jeśli użyczasz komuś mieszkanie (na podstawie umowy użyczenia), ta osoba nie płaci Ci czynszu (opłaty za sam fakt korzystania z lokalu). Jednakże, zgodnie z przepisami, jest zobowiązana do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych (zwykłych kosztów utrzymania), takich jak opłaty za prąd, wodę, gaz, ogrzewanie czy wywóz śmieci. Uiszczanie tych opłat nie zmienia charakteru umowy z użyczenia na najem.

Podobieństwa, czyli co łączy najem i użyczenie

Mimo tak istotnej różnicy, obie umowy mają kilka cech wspólnych:

1. Przedmiot umowy: Przedmiotem obu umów mogą być wyłącznie rzeczy niezużywalne (np. mieszkanie, samochód, sprzęt, maszyna). Wynika to z faktu, że po zakończeniu umowy najemca lub biorący do używania musi zwrócić tę samą rzecz, w niepogorszonym stanie.
2. Czas trwania: Obie umowy można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony.
3. Obowiązek wydania rzeczy: Wynajmujący i użyczający mają obowiązek wydać rzecz w stanie umożliwiającym korzystanie z niej.

Ciekawostka prawno-podatkowa

Różnica w odpłatności ma też istotne konsekwencje podatkowe, zwłaszcza w przypadku nieruchomości.

W przypadku najmu właściciel (wynajmujący) osiąga przychód z tytułu najmu (czynsz), który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (PIT).

W przypadku użyczenia użyczający (właściciel) nie osiąga dochodu z tytułu udostępnienia rzeczy, ponieważ nie pobiera opłat za korzystanie (czynszu). Z tego powodu, co do zasady, umowa użyczenia nieruchomości nie jest objęta podatkiem dochodowym dla użyczającego. Jest to często wykorzystywane rozwiązanie w relacjach rodzinnych, np. udostępnianie mieszkania dziecku lub innemu bliskiemu.

Podsumowując, jeśli za korzystanie z rzeczy płacisz – jest to najem. Jeśli korzystasz z niej za darmo, ponosząc jedynie koszty jej utrzymania – jest to użyczenie. Pamiętaj, że nazwa umowy nie jest kluczowa, liczą się jej postanowienia – jeśli w umowie nazwanej "użyczenie" pojawi się czynsz, w świetle prawa będzie to traktowane jako umowa najmu.