Podatek katastralny to temat, który w Polsce regularnie powraca w debatach publicznych, budząc skrajne emocje. Podczas gdy obecnie w naszym kraju płacimy podatek od nieruchomości uzależniony od jej powierzchni, system katastralny opiera się na wartości rynkowej lokalu lub gruntu. Choć dla wielu brzmi to jak rewolucja, w większości krajów rozwiniętych jest to standard od dziesięcioleci.

Gdzie na świecie obowiązuje podatek katastralny?

System oparty na wartości nieruchomości dominuje w krajach zachodnich, choć każde państwo stosuje nieco inne mechanizmy obliczeń i ulg. Do krajów z najbardziej rozwiniętym systemem katastralnym należą:

• Stany Zjednoczone: To tutaj podatek od nieruchomości (property tax) jest jednym z filarów finansowania lokalnych społeczności, np. szkół czy straży pożarnej.
• Niemcy: Podatek ten (Grundsteuer) jest obecnie w fazie reformy, ale od lat opiera się na wartościach szacunkowych.
• Francja: Właściciele płacą tzw. taxe foncière, która zależy od teoretycznej wartości czynszowej nieruchomości.
• Wielka Brytania: Funkcjonuje tu Council Tax, który przypisuje nieruchomości do jednej z ośmiu grup (band) na podstawie ich wartości (co ciekawe, w Anglii i Szkocji wciąż bazuje się na wycenach z 1991 roku!).
• Irlandia: Wprowadziła Local Property Tax (LPT) stosunkowo niedawno, bo w 2013 roku, jako odpowiedź na kryzys finansowy.
• Kraje bałtyckie: Litwa, Łotwa i Estonia również stosują systemy oparte na wartości rynkowej, choć z licznymi wyłączeniami dla gruntów rolnych czy leśnych.

Ile wynosi podatek katastralny w praktyce?

Wysokość stawek jest bardzo zróżnicowana i zależy nie tylko od kraju, ale często od konkretnego regionu czy miasta.

1. USA: Średnia stawka wynosi około 1,1% wartości nieruchomości rocznie, ale różnice między stanami są ogromne. W New Jersey może to być nawet 2,4%, podczas gdy na Hawajach zaledwie 0,28%.
2. Niemcy: Stawki są skomplikowane, ponieważ zależą od mnożnika ustalanego przez gminy. Realnie obciążenie wynosi zazwyczaj od 0,2% do 0,5% wartości nieruchomości rocznie.
3. Irlandia: System jest bardzo przejrzysty. Dla nieruchomości o wartości do 1 mln euro stawka wynosi 0,1029%. Powyżej tej kwoty stawka rośnie.
4. Wielka Brytania: Tutaj nie płaci się procentu od wartości, lecz stałą kwotę przypisaną do danej grupy. Średnio jest to od 1000 do 3000 funtów rocznie za przeciętny dom rodzinny.
5. Litwa: Stawki wahają się od 0,3% do 3%, przy czym wyższe progi dotyczą zazwyczaj nieruchomości komercyjnych lub opuszczonych budynków.

Ciekawostka: Podatek od okien

Zanim wprowadzono nowoczesne systemy katastralne, rządy szukały prostszych sposobów na opodatkowanie bogactwa. W XVII-wiecznej Anglii i Francji funkcjonował "podatek od okien". Zakładano, że im bogatszy właściciel, tym większy dom i więcej okien. Efekt? Ludzie zaczęli zamurowywać okna, co doprowadziło do problemów zdrowotnych mieszkańców z powodu braku światła i wentylacji.

Pozafiskalne efekty wprowadzenia podatku katastralnego

Wprowadzenie podatku katastralnego rzadko ma na celu wyłącznie "załatanie dziury budżetowej". Jego zwolennicy wskazują na szereg efektów społecznych i gospodarczych, które zmieniają tkankę miejską.

Walka z "bankowaniem" ziemi i pustostanami

To jeden z najważniejszych efektów. W systemie powierzchniowym utrzymywanie pustej działki w centrum miasta kosztuje grosze. Podatek katastralny sprawia, że trzymanie nieużytków w atrakcyjnych lokalizacjach staje się nieopłacalne. Właściciele są zmuszeni albo do zabudowania działki, albo do jej sprzedaży komuś, kto ją zagospodaruje. To naturalnie stymuluje podaż mieszkań.

Ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości

Wysoki podatek od wartości zniechęca inwestorów do kupowania mieszkań "na zapas" tylko po to, by czekać na wzrost ich ceny. Jeśli roczny podatek wynosi np. 1-2% wartości, to zysk z samego wzrostu cen musi być znacznie wyższy, by inwestycja miała sens. To może prowadzić do stabilizacji cen mieszkań.

Uporządkowanie ładu przestrzennego

Podatek katastralny promuje efektywne wykorzystanie przestrzeni. W krajach, gdzie on obowiązuje, rzadziej spotyka się zjawisko tzw. urban sprawl (rozlewania się miast). Deweloperzy i prywatni właściciele wolą budować gęściej i wyżej w miejscach, gdzie infrastruktura już istnieje, zamiast zajmować tanie grunty na obrzeżach, co generuje ogromne koszty dla samorządów (budowa dróg, kanalizacji).

Transparentność i aktualizacja baz danych

Wprowadzenie katastru wymaga stworzenia precyzyjnej mapy wartości nieruchomości w całym kraju. To z kolei wymusza na państwie uporządkowanie ksiąg wieczystych i rejestrów gruntów. Dzięki temu rynek staje się bardziej przejrzysty dla kupujących i sprzedających, a wyceny rzeczoznawców stają się bardziej przewidywalne.

Profesjonalizacja rynku najmu

W krajach z podatkiem katastralnym właściciele nieruchomości są bardziej zmotywowani, aby ich lokale zarabiały. Pustostan generuje stratę nie tylko w postaci braku czynszu, ale też realnego kosztu podatkowego. To często prowadzi do zwiększenia puli mieszkań dostępnych na wynajem, co w dłuższej perspektywie może obniżać stawki czynszów.

Czy podatek katastralny ma wady?

Nie można pominąć ryzyk. Największym problemem jest sytuacja osób starszych lub o niskich dochodach, które mieszkają w nieruchomościach, których wartość drastycznie wzrosła (np. z powodu gentryfikacji dzielnicy). W takich przypadkach podatek mógłby przewyższać ich emeryturę. Dlatego w większości krajów stosuje się mechanizmy ochronne:

• Zwolnienia dla pierwszej nieruchomości (miejsce zamieszkania).
• Odroczenie płatności podatku do momentu sprzedaży nieruchomości lub spadku.
• Ulgi dochodowe, które ograniczają wysokość podatku do określonego procentu zarobków właściciela.

Podatek katastralny jest więc potężnym narzędziem polityki miejskiej, które potrafi zdyscyplinować rynek nieruchomości, choć jego wprowadzenie wymaga niezwykle precyzyjnego przygotowania prawnego i społecznego.